更新日：2024年6月6日

市街化調整区域に建築物を建てるときは

市街化調整区域は、計画的な都市づくりや自然環境保護の観点から、原則として建物を建てることを制限しています。
ただし、市街化区域で立地することが困難な建物や、都市計画法で認められている市街化調整区域であっても必要な建物は許可を受けることで建築が可能となっています。

また、市街化調整区域に現存する建築物の建替えについては、過去に法律に則って建てられた建築物は、同じ敷地、用途、規模であれば許可不要で建替えることができます。ただし、都市計画法の許可を受けて建てられた建築物は当初の許可者でなければ建替えができない場合があります。このページでは市街化調整区域に建築物を建てる際の概要についてご紹介します。

市街化調整区域における開発許可制度の運用基準及び申請要領

市街化調整区域における開発行為や建築行為の許可基準を下記からダウンロードできます。

【※】都市計画法の改正に伴い、令和5年10月1日から災害ハザードエリアにおける開発行為が規制されます。詳細は下記をご覧ください。

【※】令和5年10月1日から市街化調整区域における開発許可制度の運用基準の一部を改定しました。

• 令和5年10月1日改正の概要（PDF：77KB）
• 市街化調整区域における開発許可制度の運用基準（PDF：1,328KB）
• 立地誘導地域【工場・流通・特定路線・観光】（PDF：1,082KB）
• 申請要領・その他様式
• 開発審査会手引き・会社概要書

1.線引き前宅地(市街化調整区域に指定される前から宅地であった土地）について

• 線引き前宅地及び平成12年に廃止となった既存宅地制度について紹介します。

2.大規模既存集落制度について

• この制度は、市街化調整区域の「大規模既存集落」の区域内で一定の要件を満たす自己専用住宅を建築できる制度です。

3.市街地縁辺集落制度について

• この制度は、市街化調整区域の「市街地縁辺集落」の区域内で一定の要件を満たす専用住宅、兼用住宅（事務所、店舗併用のみ）、共同住宅を建築できる制度です。

建築のご相談、土地や建物の調査について

窓口にてご相談される時には以下の資料をお持ちください。

• 土地の場所がわかる地図(住宅地図など)
• 土地の登記事項証明書（調整区域になった日（※線引きの日）から現在までのことがわかる登記事項証明書及び閉鎖謄本）（法務局で取得することができます。）
• 公図写し（法務局で取得することができます。）
• 既存建物の建築確認書
• 既存建物の登記事項証明書

 

ご相談先は敷地の所在地により異なります。

中央区・浜名区の一部（旧北区）→土地政策課（浜松市役所本館6階）

浜名区の一部（旧浜北区）・天竜区→北部都市整備事務所（浜名区役所内）

 

土地調査・建物調査をされる方へ

• 浜松市情報公開条例および浜松市個人情報保護条例により、第三者への個人情報の公開が制限されています。
• 都市計画法の許認可等についての個人情報の公開は土地所有者、建物所有者本人か本人の同意を得た方でないと個人情報の提供はできません。

詳しくは土地・建物の情報提供についてをご覧ください

【注意とお願い】
今回ご紹介する内容はあくまで都市計画法による市街化調整区域の制度の概要です。
また都市計画法で適法であっても、他の法律や、県や市の条例等により別に制約がかかる場合があります。

 

 都市計画法改正に伴う条例の改正および開発許可制度の運用基準の見直しについて

近年、頻発・激甚化する自然災害に対応するため、災害ハザードエリアにおける新規立地の抑制、移転の促進、防災まちづくりの推進の観点より総合的な対策を講じる必要があることから、都市再生特別措置法等の一部を改正する法律（令和3年法律第43号。公布日：令和2年6月10日）により都市計画法の一部が改正され、令和4年4月1日から施行されました。浜松市はこの法改正を受けて、関連する条例や開発許可制度の運用基準などを見直し、令和5年10月から下記のとおりの基準の変更を予定しております。

1. 改正の概要（PDF：258KB）（PDF：258KB）【令和5年5月20日掲載】
2. 【改正案・抜粋】市街化調整区域における開発許可制度の運用基準（PDF：102KB）【令和5年5月20日掲載】
3. 災害ハザード区域の確認方法（PDF：466KB）【令和5年6月17日更新】「雨水出水浸水想定区域」は現在は未指定であったため、確認する区域から除きました。
4. 地盤嵩上げ判断例（PDF：1,154KB）【令和6年6月6日更新】
5. 報告書（様式・記入例）（PDF：799KB）【令和5年9月29日更新】
6. 災害ハザード区域内の運用についてのQ&A（PDF：145KB）【令和5年9月4日更新】

 

【参考資料】

• 都市計画法の改正について（国土交通省ホームページ）（別ウィンドウが開きます）
• 開発許可制度運用指針・技術的助言（国土交通省ホームページ）（別ウィンドウが開きます）