更新日：2024年1月1日

線引き前宅地（市街化調整区域に指定される前から宅地であった土地）について

線引き前宅地・・・市街化調整区域に指定（※線引き）される前から宅地であった土地

線引きとは、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することをいいます。

【※線引きの日】
旧浜松市、浜北市、舞阪町、雄踏町・・昭和47年1月11日
旧細江町、引佐町の一部・・・・・・・昭和51年10月12日
旧浜松市初生町の一部・・・・・・・・昭和61年6月20日（逆線引き：市街化区域から市街化調整区域へ変更）
旧三ヶ日町、天竜市の一部・・・・・・平成19年4月1日

判断基準（以下のいずれかに該当するもの）

• 線引きの日より前に土地登記事項証明書の地目が既に宅地となっているもの。（宅地に地目変更された日付は証明書の「登記の日付」欄の日付によること。詳しくは、土地登記事項証明書による線引き前宅地の判断方法（PDF：298KB）をご覧ください。）
• 既存宅地の確認がされているもの。（改正前の都市計画法第43条第1項第6号ロの確認）

【線引き時点の地目が農地の場合】

• 線引きの日より前に宅地目的で農地転用許可がされているもの。（農地転用許可の履歴は農業委員会で確認できます。）
• 農地法の転用許可において「追認」の扱いを受けているもの。かつ線引き時点の航空写真において、宅地として利用されていることが明らかに判断できるもの。
• 農業委員会から農地法の「転用許可」または「非農地証明」が得られるもの。かつ線引き時点の航空写真において、宅地として利用されていることが明らかに判断できるもの。

【その他】

• 線引きの日より前に道路の位置指定を受けた区域で、当道路位置指定台帳において建築予定地となっているもので土地登記事項証明書の地目が農地以外のもの。（道路位置指定台帳は中央区・浜名区の一部（旧北区）→建築行政課、浜名区の一部（旧浜北区）・天竜区→北部都市整備事務所で取得できます。）

【上記で判断できない場合】

• 線引き時点の航空写真において、宅地として利用されていることが明らかに判断できるもの。（窓口で線引き時の航空写真をご確認いただけます。航空写真で線引き前宅地の判断をするには、協議が必要となります。協議には資料を提示いただき、詳細な調査が必要になります。）

既存宅地制度について

既存宅地とは、その土地が市街化調整区域に指定される前から「宅地」として利用されていたことを法的に確認したものです。
しかし、平成12年の都市計画法の改正で既存宅地制度が廃止されたことにより、現在、新たに「既存宅地の確認」をすることはできません。制度廃止までに「既存宅地の確認」がされている土地かどうかは、下記の場所で調べることができます。
中央区・浜名区の一部（旧北区）→土地政策課（浜松市役所本館6階）

浜名区の一部（旧浜北区）・天竜区→北部都市整備事務所（浜名区役所内）

但し、情報公開には制約があります。詳しくは、土地・建物の情報提供についてをご覧下さい。

線引き前宅地における建築について

申請者の基準

• 不問

土地の基準

• 開発不適区域（災害危険区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域及び土砂災害特別警戒区域）を含まないこと。
• 申請地に災害イエローゾーン（土砂災害警戒区域、洪水浸水想定区域）を含む場合は、下記の扱いとする。
  ・土砂災害警戒区域を含む場合、緊急避難場所までの安全な避難経路等を確認できる土地であること。
  ・浸水想定区域を含む場合、最大規模の降雨による想定浸水深が3m未満であり、緊急避難場所までの安全な避難経路等を確認できる土地であること。（造成等により現況地盤面の高さを変更し、造成後の地盤面での想定浸水深が3m未満となる場合を含む。）
  ※適法な既存建築物を既存のまま使用する場合、建替え・増築の際に上記の基準に適合すること。
• 線引き前宅地であり、地目が「宅地」であること。
  ※既存宅地確認済地で地目が「宅地」以外の土地（田、畑、雑種地、山林等）も「宅地」とみなす。
• 前面道路幅員は建築基準法第42条第2項道路以上であること。

敷地の基準

• 敷地面積200平米以上（土地を分割（分筆が必要）し建築する場合は、残地も200平米以上とすること。）
  ※平成18年5月17日（旧三ヶ日・天竜の一部は平成19年4月1日）以前に形成された200平米未満の敷地、既存宅地の確認が200平米未満で確認されている場合、または土地収用法対象事業の施行に伴う買収の残地が200平米未満の場合については、その面積を下限とする。
• 共同住宅等を建築する場合は、戸数分の駐車場を敷地内に設けること。（駐車場の出入り口は限定すること。いわゆるハーモニカ式の駐車場計画は不可）
  ※建築と同時期に、隣接地に駐車場を拡大することは不可。

建築物の基準

• 第2種低層住居専用地域に建築できる用途の建築物（戸建て専用住宅・共同住宅・小規模な店舗等）
• 高さ10m以下

その他の要件

• 地目が「宅地」となっていない敷地については「宅地」に地目変更登記後、許可申請すること。
  ※既存宅地の確認がされていて更地のものはこの限りではない。
• 社会福祉施設等は市担当課からの施設証明が得られること。
• 敷地が筆界により明示されること。

★その他様々な条件によって、取扱いが異なる場合がありますので、詳しくは土地政策課、北部都市整備事務所までご相談ください。
市街化調整区域内の宅地における建築について（PDF：348KB）（上記内容の印刷用ファイル)