更新日：2026年10月15日

Ⅰ-1土地利用方針に基づく改正内容

（1）商業・業務系土地利用

土地利用方針の記載内容

現状・課題

これまでの本市の運用により、広域の住民が利用する幹線道路の沿道地域に飲食店や大規模小売店舗などが集積し、市街化調整区域でロードサイドショップの集積地が形成されています。
さらに、市街化調整区域は市街化区域に比して地価が低廉であり、広い土地が確保できるため、公共公益施設は、市街化区域に近接・隣接する地域への立地が散見されます。
このような市街化調整区域における無秩序な都市機能の拡散が進行することにより、都心や都市構造に影響を及ぼしています。
また、このまま市街化調整区域に都市機能の拡散が進行したまま人口が減少すれば、市街化区域はもとより、市街化調整区域においても集落の身近な生活サービスやコミュニティの維持が将来困難になる恐れがあります。
こうした状況に対応し、都心の再生、拠点ネットワーク型都市構造を実現するためには、無秩序な都市機能の拡散の防止、都心や拠点などへの役割や機能分担に応じた都市機能の誘導に向けた制度運用の見直しが必要です。

運用方針

市街地外における無秩序な都市機能の拡散を防止するとともに、集落地に必要な生活サービスが維持されるよう、都心や拠点などへの役割や機能分担に応じた都市機能の誘導を図るための制度運用を段階的に進めます。
このため、短期的には、一定規模以上の集客施設の新規立地を防止するため、線引き前宅地の利用による新規立地に関する運用を見直します。

開発審査会付議制度（線引き前宅地の利用）◇法第34条第14号・令第36条第1項第3号ホ該当

線引き前宅地において、第二種低層住居専用地域に建築できる用途の建築物ではないが、周辺の環境、土地利用状況、公共施設（道路等）の整備状況から判断して適正な範囲の建築物の新築・用途変更

制度の概要

既存宅地制度廃止（平成13年）以降、線引き前宅地において、既存建築物を建替える場合は、同一規模、同一用途に限定して認め、用途変更をする場合は、「第二種低層住居専用地域」に建築できる用途の建築物を立地基準として定めています。本制度は、上記以外の用途に関しても周辺の環境等から判断して適正な範囲の用途の建築物は、開発審査会への付議承認により建築できるようにする制度です。

見直しの趣旨

既存宅地制度廃止（平成13年）以降、線引き前宅地において、既存建築物を建替える場合は、同一規模、同一用途に限定して認め、用途変更をする場合は、「第二種低層住居専用地域」に建築できる用途の建築物を立地基準として定めています。本制度は、上記以外の用途に関しても周辺の環境等から判断して適正な範囲の用途の建築物は、開発審査会への付議承認により建築できるようにする制度です。

改正案

• 建築物の基準に延べ床面積1,500平方メートル未満を追加
• 建築物の基準に自己用として使用することを明確化

基準	現行	改正後
建築物	〇周辺の環境、土地利用状況、公共施設（道路等）の整備状況等から判断して適正な範囲の建築物	変更なし
		〇延べ床面積　1,500平方メートル未満
		〇自己用として使用すること 所有者と使用者が異なる場合は、連名で申請すること
	〇高さは建築基準法による建築物の高さ制限内（原則として10m以下）とする	変更なし
	〇風営法対象店舗、廃棄物の工場は不可	変更なし

 

※当改正内容と整合を図る為、【複数敷地を利用した建替え】制度に関しても同様に、建築物の基準に『延べ床面積1,500平方メートル未満』を追加します。

令第36条第1項第3号ハ該当【複数敷地を利用した建替え】

同じ用途が存在する複数の線引き前宅地を一体使用する建替え

改正案

• 建築物の基準に延べ床面積1,500平方メートル未満を追加

基準	現行	改正後
建築物	○既存敷地に現存している建築物と同用途であること。	変更なし
	○高さ　10m以下 既存建築物が10m以上の場合は、既存建築物の高さ以下とする。	変更なし
		〇延べ床面積　1,500平方メートル未満

（2）住居系土地利用

土地利用方針の記載内容

現状・課題

本市は区域区分の決定前から旧市町村の集落が点在するとともに、居住が拡散していたことから、市街化調整区域に多く人口を有する特性があり、その後もこれまでの制度運用を進めてきたため、人口減少下にあっても市街化調整区域で住宅用地が増加している状況にあります。
これは市街地縁辺集落制度、大規模既存集落制度といった集落制度に加え、線引き前宅地制度や分家住宅制度などにより戸建住宅、共同住宅の建築ができること等に起因しています。
また、市街地縁辺集落制度では、申請者の要件を問わないことに加え、共同住宅や長屋住宅が建築可能であることから、市街化区域からの転入がみられます。
これにより、市街化調整区域では全域にわたる居住の拡散による自然環境と農地の減少、インフラ投資の効率の低下が生じる一方で、市街化区域では人口の減少、空き家・空き地の発生など、都市の外延的拡大、空洞化が進行しています。
こうした状況に対応し、本格化する人口減少下にあっても、将来にわたって市街化区域の人口を維持し、コンパクトでメリハリのある土地利用を推進するためには、居住の拡散の防止、人口減少に対応した市街地外の居住の集約・縮小、地域特性に応じた環境の確保に向けた制度運用が必要です。

運用方針

集落地

本格化する人口減少に対応してコンパクトでメリハリのある土地利用を推進するため、災害リスクの防止、自然環境と農地との調和、地域コミュニティの維持を考慮しつつ、集落としてふさわしいやすらぎのある生活環境が確保されるよう、中長期にかけて段階的に公共交通の利便性の高いエリアなどを中心に居住の集約を図るための制度運用を進めます。
このため、短期的には、現在の大規模既存集落の区域を集落地とし、人口減少下においても集落地内の地域コミュニティの維持を図るため、市街地縁辺集落制度、大規模既存集落制度、承継制度等を見直し、集落地へ居住を集約します。

自然・産業地

自然環境と農地の保全を最優先とし、地域に応じた良好な営農環境とその営みを支える生活環境を確保するため、居住の拡散を防止するための制度運用を進めます。
このため、短期的には許可宅地の宅地分譲の廃止を踏まえた見直しを行うとともに、中長期では居住の拡散の要因となっている集落制度などの各種制度と合わせて段階的に土地利用のゾーニングに応じた適切な運用の見直しを検討します。また、集落制度の見直しと併せて居住の更なる拡散や空き家の発生、営農環境の悪化等の課題に対応した運用の見直しを検討します。あわせて、建築形態規制等についても見直しを検討します。

1.市街地縁辺集落制度◇法第34条第11号・令第36条第1項第3号ロ該当

市街地縁辺集落…浜松市市街化調整区域における開発区域等を定める条例第3条第1項第1号の規定により指定される法第34条第11号の区域

制度の概要

市街化区域の近隣で、道路や上下水道などのインフラが整備されている集落地について、平成21年4月に区域指定。建築主の居住歴等による要件は定めず、立地基準を満たせば、専用住宅、兼用住宅及び共同住宅（長屋住宅）の建築が可能となる居住制度です。

※市街地縁辺集落の位置については、「「市街地縁辺集落制度」について」をご参照ください。

見直しの趣旨

本市は既に人口減少社会を迎えているものの、2005年から2015年にかけて、市街化区域では人口減少が進行し、人口密度が低下している一方で、市街化調整区域では人口増加するなど、都市の外延的拡大、都市の空洞化、都市のスポンジ化が進行しています。
そうした中で、市街地縁辺集落では、建築主（申請者）の要件に定めがないことに加え、共同住宅や長屋住宅が建築可能であることから、市街化区域からの転入が多くみられます。
そこで、市街地縁辺集落制度は、市街化区域からの居住の拡散を防止し、地域コミュニティの維持のために定住を促進する制度とするため、許可用途から共同住宅（長屋住宅）を除外します。

改正案

• 許可用途から共同住宅（長屋住宅）を除外【条例改正を要する】

基準	現行	改正後
敷地	〇専用住宅、兼用住宅　有効200平方メートル以上500平方メートル未満 〇共同住宅、長屋住宅　有効200平方メートル以上1,000平方メートル未満	〇有効200平方メートル以上500平方メートル未満
	〇専用住宅　接道長さ3m以上 〇専用住宅以外　接道長さ6m以上	〇専用住宅　接道長さ3m以上 〇兼用住宅　接道長さ6m以上
	〇汚水は下水道放流とすること	変更なし
	〇共同住宅、長屋住宅を建築する場合は、戸数分の駐車場を敷地内に設けること。（駐車場の出入り口は限定すること。いわゆるハーモニカ式の駐車場計画は不可）
建築物	〇専用住宅、兼用住宅（事務所、店舗併用のみ。風営法店舗対象店舗は除く。店舗・事務所部分は1階部分のみで延べ床面積の1/2以下）、共同住宅（長屋住宅も可。住居のみのもの。店舗等の併用は不可）	〇専用住宅、兼用住宅（事務所、店舗併用のみ。風営法店舗対象店舗は除く。店舗・事務所部分は1階部分のみで延べ床面積の1/2以下）
	〇兼用住宅の事務所、店舗は建築基準法施行令第130条の3各号のいずれかに掲げる用途とする ※店舗・事務所の賃貸（テナント）不可	変更なし
	〇共同住宅、長屋住宅は、一棟あたり15戸以下
	〇高さ　10m以下	変更なし

2.大規模既存集落制度◇令第36条第1項第3号ハ該当

大規模既存集落…大規模な既存集落として浜松市市街化調整区域における開発区域等を定める改正後条例別表第2（10）の規定により市長が指定する区域

制度の概要

居住している地域への定住によるコミュニティの維持を目的とし、長年生活の本拠を有する者（またはその子）を対象とした、居住地域内の指定集落における自己専用住宅の建築制度です。

※大規模既存集落の位置については、「「大規模既存集落制度」について」をご参照ください。

見直しの趣旨

人口減少が進行している中、大規模既存集落地内への居住を集約し、地域コミュニティの維持を図るため、申請者基準において20年以上必要である居住歴要件を15年以上に短縮します。

改正案

• 申請者基準における居住歴要件を15年以上に短縮【条例改正を要する】

基準	現行	改正後
申請者	〇申請者は、申請しようとする大規模既存集落がある連合自治会の区域内（市街化区域および都市計画区域外は除く）に昭和47年1月11日以降のべ20年以上居住していて、現在も1年以上居住ている者またはその子（孫は対象としない。）であること。(居住歴は原則として住民票による判断とする。)	〇申請者は、申請しようとする大規模既存集落がある連合自治会の区域内（市街化区域および都市計画区域外は除く）に昭和47年1月11日以降のべ15年以上居住していて、現在も1年以上居住している者またはその子（孫は対象としない。）であること。(居住歴は原則として住民票による判断とする。)
	〇持ち家がないこと。(同居予定者も含む)	変更なし
	〇申請者世帯は、建築可能な市街化区域内の土地及び市街化調整区域内の宅地、市街地縁辺集落制度で許可可能な土地を所有していないこと。	変更なし
	〇世帯を有していること。	変更なし

 

※当改正内容と整合を図る為、【小規模な工場等】の制度に関しても同様に、申請者基準における居住歴要件を15年以上に短縮します。

令第36条第1項第3号ホ該当【小規模な工場等】

市街化調整区域に長年居住している者またはその子を対象とし、自己の生計を維持するための自己の業務用に供する建築物の建築

改正案

基準	現行	改正後
申請者	○申請しようとする大規模既存集落がある連合自治会区内（市街化区域および都市計画区域外は除く）に昭和47年1月11日以降のべ20年以上居住していて、現在も1年以上居住している者またはその子（孫は対象としない。）であること。	○申請しようとする大規模既存集落がある連合自治会区内（市街化区域および都市計画区域外は除く）に昭和47年1月11日以降のべ15年以上居住していて、現在も1年以上居住している者またはその子（孫は対象としない。）であること。
	○自己の生計を維持するための自己の業務用に供する建築物を必要とする者であること。	変更なし
	○業種に対応した資格を有していること。	変更なし

3.許可建築物の承継制度◇法第34条第12号・令第36条第1項第3号ハ該当◇法第42条但し書き該当

• 専用住宅の許可建築物の許可者移転（承継）

• 専用住宅以外の許可建築物の許可者移転（承継）

• 専用住宅以外の許可建築物の専用住宅への用途変更・許可者移転（承継）

• 許可宅地の宅地分譲

制度の概要

都市計画法により建築許可等を受けて建築された許可建築物は、建築物の所有者及び使用用途が限定されています。
しかしながら、許可者が市との協議において第三者に譲渡する『やむを得ない事情(※1)』があると確認されれば、許可者の変更（承継）、住宅への使用用途の変更、又は宅地分譲が可能となる制度です。

※＜やむをえない事情の例＞

• 許可者の死亡
• 倒産、廃業
• 所有者、配偶者の多額の借金（収支不均衡のもの）
• 所有者、配偶者の怪我病気により居住・経営不可となったもの
• 農業廃業により、農家資格が失効したもの
• 競売、公売により落札されたもの
• 遠隔地への転勤により居住が不可となったもの
• 離婚による財産分与の必要が生じたもの
• 離婚による許可者から配偶者への許可者の変更
• 加齢に伴い生活拠点（老人ホーム等への入所、子供との同居）の変更の必要が生じたもの
• その他、総合的に審査して社会通念上特にやむを得ないと認められるもの

見直しの趣旨

市街化調整区域では、全域にわたる居住の拡散や空き家の発生、営農環境の悪化等の課題が生じています。
そうした中で、許可建築物の流動性を高めることにより新たな宅地化による居住の更なる拡散や農地の減少を抑制し、地域コミュニティの維持を図るため、許可建築物の承継制度において、20年以上適法に使用された許可宅地に関しては、『やむを得ない事情』の確認に要する事前協議手続きを不要とします。

さらに、1宅地として許可された宅地（工場用地や商業用地等）が、複数の住宅用地として利用形態が変更される【許可宅地の宅地分譲】制度については、市街化の促進に寄与する新たなインフラ整備が伴うこととなる開発道路を新設する分譲計画を除外すると共に、許可宅地ではない法第29条第1項第2号に規定する建築物のうち農業用倉庫等の非住宅用途は承継制度に相応しないことから対象から除外します。

改正案

• 20年以上適法に使用された許可宅地に関して、『やむを得ない事情』の確認に要する事前協議手続きを不要

基準	現行	改正後
対象となる許可建築物の基準 【当初許可者（＝売却側）の要件】	○5年以上適法に使用されている許可建築物であること。 許可者死亡、競売物件、公売物件においては5年未満でも可とする。	変更なし
	○当初許可者に所有権移転に伴う、やむを得ない事情があること。	○当初許可者に所有権移転に伴う、やむを得ない事情があること。ただし、20年以上適法に使用されている場合、この限りではない。

• 【許可宅地の宅地分譲】制度は、開発道路を新設する分譲計画を除外すると共に、法第29条第1項第2号に規定する建築物のうち農業用倉庫等の非住宅用途を対象から除外

基準	現行	改正後
その他		〇開発道路を新設する開発行為は不可
	〇手続きは以下のとおりとする。 区画の変更（開発道路の整備）が伴う場合は開発許可 区画の変更（開発道路の整備）が伴わない場合は建築許可	〇手続きは以下のとおりとする。 形状の変更（一定基準を超える切土、盛土）が伴う場合は開発許可 上記以外の場合は建築許可又は法第42条但し書き許可
		〇法第29条第1項第2号に規定する建築物のうち農業用倉庫等の非住宅用途は対象外

（3）工業系土地利用

土地利用方針の記載内容

現状・課題

本市では区域区分の決定前から広範囲に工場が立地し、現在においても市外への企業流出防止や新規企業誘致のために、これまでの制度運用を進めてきたため、多くの工場が市街化調整区域に立地し、現在も増加しています。
こうした運用により、近年、減少傾向にあった製造業出荷額等が増加に転じるなど、産業活力の維持・向上に貢献している一方で、工場等の立地の増加に伴う自然環境と農地の減少、工場等が無秩序に立地することに伴う住工混在による生活環境や工場等の操業環境の悪化、騒音等の環境問題などの周辺環境への影響、インフラ投資の効率の低下、といった新たな都市課題が生じています。
こうした状況に対応し、将来にわたる持続可能な都市の実現のためには、自然環境と農地の保全、産業活力の維持・向上、良好な環境確保に向けた制度運用が必要です。

運用方針

自然・産業地

市街地の既存工業地の維持・再生、自然環境と農地の保全を最優先とすることを基本としつつ、産業拠点などの広域自動車交通の利便性の高い地区において限定的に工業系土地利用を許容する制度運用を進めます。
このため、工業・流通業務立地誘導地区では、当面は、企業立地の需要に対応して工場や流通業務施設の立地を許容する現在の暫定的な運用を維持しますが、中長期においては、工場立地の需要に対応した新規工業地の整備に合わせて、段階的に制度の見直しを検討します。
工業・流通業務立地誘導地区外では、当面は市外への企業流出防止や新規企業誘致の暫定的な措置としてやむを得ないものに限り、工業等の立地を許可する現在の運用を維持するとともに、中長期においては、無秩序な産業機能の拡散に伴う周辺環境への影響やインフラ投資の効率の低下等を踏まえて、産業拠点などの広域自動車交通の利便性の高い地区への集約化が図られるよう制度の見直しを検討します。
また、大規模な流通業務施設については、流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律に基づき物流業界の多様化・多角化が進行しているため、開発審査会への付議対象とすることで、既存集落や公共公益施設等の周辺環境への影響、公共施設への影響、自然環境と農地の保全等が審議されるよう運用を見直します。

大規模な流通業務施設◇法第34条第14号・令第36条第1項第3号ホ該当（改正後）

制度の概要

一般貨物運送事業者又は倉庫業者のうち、一定量以上の荷物取扱いがある大規模な流通業務施設の建築

見直しの趣旨

物資の流通の効率化に関する法律（旧名：流通業務の総合化及び効率化の促進に関する法律）に基づき物流業界の多様化・多角化が進行しているため、認定総合効率化計画に記載された特定流通業務施設を新たに対象に加えます。
さらに、現行の運用では自己の業務用の施設のみが対象となっていますが、新たに加える特定流通業務施設は建築物の所有と使用の分離形態もあり得るため、所有と使用の分離形態（所有者と使用者が異なる場合は、連名となる。）も対象とできるよう大規模な流通業務施設制度の該当条項を法第34 条第12 号から法第34 条第14 号の開発審査会付議承認制度へ移行します。

改正後

• 申請者・事業の基準に特定流通業務施設を追加

基準	現行	改正後
申請者・事業の基準	○次のいずれかの要件に該当する施設であること。 貨物運送事業法第2条第2項に基づく一般貨物運送事業に供する施設であり、積載重量5トン以上の大型車がおおむね一日平均延べ16回以上発着するもの、または一日あたりの発着貨物が80トン以上であるもの。 倉庫業法第2条第2項に基づく倉庫業に供する倉庫であり、積載重量5トン以上の大型車がおおむね一日平均延べ16回以上発着するもの、または一日あたりの発着貨物が80トン以上であるもの。	○次のいずれかの要件に該当する施設であること。 貨物運送事業法第2条第2項に基づく一般貨物運送事業に供する施設であり、積載重量5トン以上の大型車がおおむね一日平均延べ16回以上発着するもの、または一日あたりの発着貨物が80トン以上であるもの。 倉庫業法第2条第2項に基づく倉庫業に供する倉庫であり、積載重量5トン以上の大型車がおおむね一日平均延べ16回以上発着するもの、または一日あたりの発着貨物が80トン以上であるもの。 物資の流通の効率化に関する法律第7条第2項に規定する認定総合効率化計画に記載された同法第4条第3号に規定する特定流通業務施設に該当するものであって、貨物自動車運送事業法第2条第2項に規定する一般貨物自動車運送事業のうち同条第6項の特別積合わせ貨物運送に該当しないものの用に供される施設又は倉庫業法第2条第2項に規定する倉庫業の用に供する同条第1項に規定する倉庫であること。
	○中部運輸局から認定を受けたもの。 一般貨物運送事業のものにあっては、「中部運輸局静岡運輸支局長」に照会。 倉庫業のものにあっては、「中部運輸局長」に照会	変更なし

• 制度の移行【条例改正を要する】

現行	改正後
法第34条第12号該当 【大規模な流通業務施設】	法第34条第14号該当 【大規模な流通業務施設】

（4）その他の土地利用

土地利用方針の記載内容

現状・課題

本市の市街化調整区域では開発により自然環境と農地は年々減少しており、みどりの持つ多様な機能の低下が懸念されます。

運用方針

開発許可制度

市街地外における無秩序な開発を抑制するとともに、優良農地をはじめ、優れた自然景観の維持、水源の涵養、保安林など土砂流出防止のための土地を保全するよう制度運用を進めます。

法第34条第12号・令第36条第1項第3号ハに基づく制度における農用地区域の扱い

制度の概要

法第34条第12号・令第36条第1項第3号ハに基づく制度は、条例で指定する土地の区域に、『優良な集団農地その他長期にわたり農用地として保存すべき土地の区域（施行令第8条第1項第2号ハ該当）』は含まないこととなっています。

法体系

都市計画法

第三十四条

の防止その他の事情を考慮して政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

同法施行令

第二十九条の十　法第三十四条第十二号(法第三十五条の二第四項において準用する場合を含む。)の政令で定める基準は、同号の条例で定める区域に、原則として、前条各号に
掲げる区域を含まないこととする。

第二十九条の九　法第三十四条第十一号(法第三十五条の二第四項において準用する場合を含む。)の政令で定める基準は、同号の条例で指定する土地の区域に、原則として、次に掲げる区域を含まないこととする。
一　建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第三十九条第一項の災害危険区域
二　地すべり等防止法(昭和三十三年法律第三十号)第三条第一項の地すべり防止区域
三　急傾斜地崩壊危険区域
四　土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成十二年法律第五十七号)第七条第一項の土砂災害警戒区域
五　特定都市河川浸水被害対策法(平成十五年法律第七十七号)第五十六条第一項の浸水被害防止区域
六　水防法(昭和二十四年法律第百九十三号)第十五条第一項第四号の浸水想定区域のうち、土地利用の動向、浸水した場合に想定される水深その他の国土交通省令で定める事項を勘案して、洪水、雨水出水(同法第二条第一項の雨水出水をいう。)又は高潮が発生した場合には建築物が損壊し、又は浸水し、住民その他の者の生命又は身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる土地の区域
七　前各号に掲げる区域のほか、第八条第一項第二号ロからニまでに掲げる土地の区域

第八条　区域区分に関し必要な技術的基準は、次に掲げるものとする。
一　既に市街地を形成している区域として市街化区域に定める土地の区域は、相当の人口及び人口密度を有する市街地その他の既成市街地として国土交通省令で定めるもの並び
にこれに接続して現に市街化しつつある土地の区域とすること。
二　おおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として市街化区域に定める土地の区域は、原則として、次に掲げる土地の区域を含まないものとすること。

改正案

法第34条第12号・令第36条第1項第3号ハの条例で定める区域制度に関しては、これまでも都市計画法の主旨を鑑みた制度運用をしていますが、改めて、農業振興地域の整備に関する法律第8条第2項第1号に規定する農用地区域（青地農地）は対象外であることを明確化します。【条例改正を要する】

基準	現行	改正後
立地		○農用地区域（いわゆる青地）を含まないこと