更新日：2025年1月6日

第4章-3地域拠点ゾーン

第4章商業集積ガイドライン

3ゾーン別の商業集積の特性

（3）地域拠点ゾーン
A.都心周辺地区
（ア）ゾーンの位置、概要

• 高度商業集積ゾーンを取り囲み、中心市街地活性化区域を含む、都心機能を補完する地区です。
• 用途地域は、商業地域、近隣商業地域、準住居地域、第2種住居地域に指定されています。
• 市役所や美術館、中央図書館など、行政機能、文化機能が充実しています。
• 本市を代表する大手企業の本社工場が立地するなど、産業施設も立地しています。
• 都心に近いことから、マンションなどの集合住宅も多く立地しています。

（イ）商業集積の特性、動向

• 従来、古くからの個店を中心とした商業集積が見られましたが、商店数は減少しており、商店街としての機能は失われつつあります。
• 一方では、飲食店の集積がみられる元浜地区など、特色ある商店街を形成している地域もみられます。
• 地域住民を対象とした大型商業施設の立地もみられます。

（ウ）商業集積の課題

• 都心機能を補完するとともに、地域住民の利便性を確保するため、大型商業施設の立地を含む商業集積を図る必要があります。

B.佐鳴台地区
（ア）ゾーンの位置、概要

• 佐鳴台地区の通称ホワイトストリートと通称グリーンストリートの交差部及びその沿道地区です。
• 用途地域は近隣商業地域に指定されています。
• 区画整理により誕生した住宅地であり、周辺部は市内を代表する高級住宅地を形成しています。

（イ）商業集積の特性、動向

• 地区周辺を含めて地域住民を対象とした大型商業施設と魅力的な店舗が数多く立地している地域です。
• 本地区を含むホワイトストリート沿道は、店舗面積に制限を受けているにもかかわらず、地域住民をターゲットとした魅力的な店舗が立地している地域として知られています。
• 空き店舗も、すぐ新たな入居者が現れるなど、店舗の入替えが活発に行われています。

（ウ）商業集積の課題

• 今後も、大型商業施設と個店のバランスの取れた魅力的な商店街の維持、発展を図る必要があります。

C.天竜川駅前地区
（ア）ゾーンの位置、概要

• JR東海道線天竜川駅から国道152号を結ぶ道路の沿道地区です。
• 用途地域は、近隣商業地域に指定されています。
• 天竜川駅周辺は、多くの工場が立地するなど、本市の産業を支えてきた地域です。
• 東海道線により、南側地区と分断されているなど、大規模集客施設の立地には不向きな地区です。

（イ）商業集積の特性、動向

• JR東海道線天竜川駅から国道152号を結ぶ沿道に商店街を形成していますが、大型商業施設はなく、商店数は減少しています。
• 宮竹地区に近く、また、近隣の工場跡地に大型商業施設が立地するなど、大型店の影響を受けています。

（ウ）商業集積の課題

• 地域住民の利便性を確保するため、天竜川駅を活かした、商業機能の充実を図る必要があります。

D.高塚駅北地区
（ア）ゾーンの位置、概要

• 本地区はJR東海道本線高塚駅の北側に位置し、平成27年3月に橋上駅舎南北自由通路が供用開始され、駅利用者は増加傾向にあり、令和元年度に完了した高塚駅北土地区画整理事業に引き続き、高塚駅北第二土地区画整理事業が施工されている地区です。
• 用途地域は、近隣商業地域に指定されています。
• JR東海道本線高塚駅周辺は、スズキ株式会社をはじめとする、多くの企業が立地するなど、本市の産業を支えている地域です。
• 近年では、駅周辺において高層マンションが建築されるなど、土地利用の需要が高まっています。

（イ）商業集積の特性、動向

• 近隣の国道257号、県道高塚停車場入野線、掛塚雄踏線、上島柏原線沿線には小規模から大型商業施設が立地しています。
• 駅周辺の土地利用は旅館、飲食店及び商店が減少し、戸建住宅やマンションが建設されています。

（ウ）商業集積の課題

• 駅周辺の利便性を活かして、市民の身近な生活サービスを誘導し、良好な都市環境の形成を図る必要があります。

E.旧天竜市中心部
（ア）ゾーンの位置、概要

• 国道152号沿道の地域と天竜浜名湖鉄道天竜二俣駅周辺地域からなる地域です。
• 用途地域は、商業地域、近隣商業地域に指定されています。
• 壬生ホールなどの文化施設が立地し、また、近隣に区役所（予定）、秋野不矩美術館が立地するなど、行政・文化機能も整備されています。
• 交通環境としては、磐田市方面へのアクセスは改善されていますが、市内は片側1車線の道路となっています。
• このゾーンの南側近隣地に（仮称）浜北インターチェンジが整備され、今後、他地域との交流が活発となると思われます。

（イ）商業集積の特性、動向

• この地域の商業施設として、地域の商業者と共同で設置したテピアが立地していますが、セイフーの撤退により商業施設としての機能が損なわれている状況にあります。
• 国道152号沿道には商業集積が見られるものの、平成17年の火災による影響や近隣市町村への大型商業施設立地による影響を受け、商店の減少が続き、空き店舗も増加しています。
• この地域の商圏は、浜北地域自治区ほど商業集積がないことから、天竜、龍山、水窪の3地域自治区にとどまっています。
• 旧豊岡村へのアクセスが改善され、大型店も立地したことから大きな影響を受けています。

（ウ）商業集積の課題

• この地域の商業集積の核であるテピアの再生を図る必要があります。
• 北遠地域の中心地として天竜区役所が立地することから、市民が北遠地域の自然等を満喫する際の玄関口としての商業を含めた機能の集積を図る必要があります。

F.旧細江町中心部
（ア）ゾーンの位置、概要

• 旧細江町の中心部で、区役所（予定）、法務局等の行政機関が立地しています。
• 用途地域は、近隣商業地域、第2種住居地域に指定されています。
• 浜松地域自治区、引佐地域自治区、三ヶ日地域自治区を結ぶ交通の結節点ですが、旧道は道幅が狭く、地域内道路も道幅の狭い道路が多くなっています。

（イ）商業集積の特性、動向

• 旧道沿いに商店街を形成していますが、商店数は減少しています。
• 金指街道沿いに大型商業施設が立地していますが、中心部には立地していません。
• この地域の商圏は、細江地域自治区および引佐地域自治区です。
• 区役所（予定）周辺には、チェーン店が出店するなど、新たな商業集積が見られます。

（ウ）商業集積の課題

• 地域拠点として、細江、引佐地域の生活サービス機能の充実を図るため、一層の商業集積を図っていく必要があります。
• 地域の核となる商業機能の立地、誘導等についても将来的に検討する必要があります。

G.旧引佐町中心部
（ア）ゾーンの位置、概要

• 旧引佐町の中心部です。
• 用途地域は、近隣商業地域に指定されています。
• 引佐地域自治センターに隣接した地域です。

（イ）商業集積の特性、動向

• 沿道に商店街を形成していますが、商店数は減少しています。
• 店舗構成も最寄品を取り扱う店舗の比率が高い地域です。
• 地域住民の消費行動も、細江地域自治区、浜松地域自治区に依存しています。

（ウ）商業集積の課題

• 地域住民の利便性を確保するため、商業機能の充実を図る必要があります。

H.旧三ヶ日町中心部
（ア）ゾーンの位置、概要

• 旧三ヶ日町の中心部で、天竜浜名湖鉄道三ヶ日駅の北側に位置しています。
• 用途地域は、近隣商業地域に指定されています。
• 周辺には、リゾートホテルが立地するなど、観光客が多くみられます。

（イ）商業集積の特性、動向

• 沿道に商店街を形成していますが、商店数は減少しています。
• 店舗構成は、最寄品を取り扱う店舗の比率が比較的高くなっています。
• 周辺部のリゾートホテル周辺に観光客を対象とした商業集積がみられます。

（ウ）商業集積の課題

• 地域住民の利便性を確保するため、商業機能の充実を図る必要があります。
• 観光客も多いことから、市民等に三ヶ日地区の魅力をアピールできる、特色ある商業集積を目指す必要があります。

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