更新日：2026年10月15日

Ⅱ開発区域及び一体的な開発行為と判断する基準の見直し

目的

持続可能で災害リスクの少ない都市構造の実現を目指すとともに、市街化調整区域らしい土地利用への誘導を図るために、開発区域の定義を明確化し、一体的な開発行為と判断する基準を見直します。

背景

都市計画法に基づき、良質な宅地水準の確保と無秩序な市街化の防止を図るため、土地の区画形質の変更を行う場合は開発許可が必要です。
本市では都市の外延的拡大が進行し、自然環境や農地の減少による保水機能の低下に加え、気候変動による自然災害の頻発化・激甚化も加わり、甚大な被害発生のリスクが高まっています。
このため、開発行為において整備される雨水排水の抑制対策の社会的重要性は年々増しており、一体的な土地利用においても雨水排水の抑制対策への誘導が必要です。
また、市街化調整区域においては開発許可の面積上限を定めておりますが、開発許可とほぼ同時期に駐車場を併設するなど、一体的な土地利用と見なせる事例が見られます。特に商業系立地においては、地域住民の日常生活に必要な範囲を超える集客施設が立地し、都市構造に影響を与えることが課題となっています。

見直し案

1.開発区域の定義の明確化

• 建築物又は特定工作物の敷地のみならず、敷地利用に必要不可欠な駐車場、及び擁壁等が占有する敷地を含むものとして明確化

2.一体開発と判断する基準の見直し

• 開発事業者等（土地所有者、開発者及び工事施行者）の同一性から工事施行者を除外
• 土地の連続性を明確化

一体開発の考え方（図）

※1土地の連続性とは

• 隣接する土地はもとより、道路（中央分離帯等の横断的行き来が制限されるものは除く）対側となる土地、水路（水路占用が事実上困難と認められるものは除く）対側となる土地をいう。
• 先行する開発行為（Aという。）に接して後続する開発行為(Bという。)を行う場合、AまたはBのいずれかが開発行為に該当し、かつAとBの両敷地が不可分的な利用をしている場合は土地の連続性が認められる。

※2先行・後続する開発行為の施行時期の一体性

※3開発事業者・土地所有者の同一性