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更新日:2013年9月1日

既存宅地制度はどうなっているの?

既存宅地とは、その土地が市街化調整区域に指定される前から「宅地」として利用されていたことを法的に確認したものです。
しかし、平成12年の都市計画法の改正で既存宅地制度が廃止されたことにより、現在、新たに「既存宅地の確認」をすることはできません。制度廃止までに「既存宅地の確認」がされている土地かどうかは、市役所土地政策課又は北部都市整備事務所で調べることができます。
但し、情報公開には制約があります。詳しくは、土地・建物の情報提供についてをご覧下さい。
※平成20年4月1日より、浜松市市街化調整区域における開発許可制度の運用基準の改正に伴い、線引き前宅地の取扱いが変更されました。

線引き前宅地における建築について

線引き前宅地・・・市街化調整区域に指定(※線引き)される前から宅地の土地

※線引きの日
旧浜松市、浜北市、舞阪町、雄踏町・・・昭和47年1月11日
旧細江町、引佐町の一部 ・・・昭和51年10月12日
旧浜松市初生町・道本の一部 ・・・昭和61年6月20日
旧三ヶ日町、天竜市の一部・・・平成19年4月1日

判断基準(以下のいずれかに該当するもの)

  • 既存宅地の確認がされているもの。(改正前の都市計画法第43条第1項第6号ロの確認)
  • 線引き時点において土地登記簿謄本の地目が既に宅地となっているもの。(判断は謄本中の登記日付による。)

【線引き時点の地目が農地の場合】

  • 宅地目的で線引き前に農地転用許可がされているもの。

【線引き時点の地目が農地以外の場合】

  • 線引き時点の航空写真において宅地的利用されていることが認められるもの。

【その他】

  • 線引き以前に道路の位置指定を受けた区域で、当道路位置指定台帳において建築予定地となっているもので農地以外のもの。
  • その他公的資料などにより、線引き前から宅地であったことが証明できるもの。

線引き前宅地

 

既存宅地の確認を受けている土地

既存宅地の確認をうけていない土地

更地の土地

(1)※1の要件を満たすものは建築可

建物が建っている土地

(1)現在と同じ敷地・用途・規模の建物の建替え・増築は可
(2)※1の要件を満たすものは建築可

※1の要件

(1) 申請者の基準 不問

(2) 土地の基準

  • 線引き前宅地であり、地目が「宅地」であること。
    ※既存宅地確認済地で地目が「宅地」以外の土地(田、畑、雑種地、山林等)も「宅地」とみなす。
  • 前面道路幅員 建築基準法第42条第2項道路以上

(3) 敷地の基準

  • 敷地面積200平米以上(土地を分割(分筆必要)し建築する場合は、残地も200平米以上とすること。)
    ※平成18年5月17日(旧三ヶ日・天竜の一部は平成19年4月1日)以前に形成された200平米以下の敷地、既存宅地の確認が200平米以下で確認されている場合、または土地収用法対象事業の施行に伴う買収の残地が200平米以下の場合については、その面積を下限とする。
  • 共同住宅等を建築する場合は、戸数分の駐車場を敷地内に設けること。(駐車場の出入り口は限定すること。いわゆるハーモニカ式の駐車場計画は不可)
    ※建築と同時期に、隣接地に駐車場を拡大することは不可。

(4) 建築物の基準

  • 第2種低層住居専用地域に建築できる用途の建築物(戸建て専用住宅・共同住宅・小規模な店舗等)
  • 高さ10m以下、建ぺい率60%以内、容積率200%以内(建蔽率の角地等割増は可)

(5) その他

  • 地目が「宅地」となっていない敷地については「宅地」に地目変更登記後、許可申請すること。
    ※既存宅地の確認がされていて更地のものはこの限りではない。

★その他様々な条件によって、取扱いが異なる場合がありますので、詳しくは土地政策課、北部都市整備事務所までご相談ください。
★敷地が筆界により明示されること。
市街化調整区域内の宅地における建築について(PDF:222KB)(上記内容の印刷用ファイル)

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お問い合わせ

浜松市役所都市整備部土地政策課

〒430-8652 浜松市中区元城町103-2

電話番号:053-457-2365

ファクス番号:053-457-2601

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