更新日：2024年1月1日

地籍調査について紹介します

この度は、地籍調査にご興味を持っていただきありがとうございます。

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浜松市の進捗状況

21％（計画面積1267.92平方キロメートル）

 地籍調査とは

地籍調査とは、主に市町村が主体となって、一筆（※）ごとの土地の所有者、地番、地目を調査し、境界の位置と面積を測量する調査です。「地籍」とは、いわば「土地に関する戸籍」のことです。各個人には固有の「戸籍」という情報があり、様々な行政場面で活用されているのと同様に、土地についても「地籍」の情報が行政の様々な場面で活用されています。

我が国では、土地に関する記録は登記所において管理されていますが、土地の位置や形状等を示す情報として登記所に備え付けられている地図や図面は、その半分ほどが明治時代の地租改正時に作られた地図（公図）などをもとにしたものです。そのため、登記所に備え付けられている地図や図面は、境界や形状などが現実とは異なっている場合が多くあり、また、登記簿に記載された土地の面積も、正確ではない場合があるのが実態です。

地籍調査が行われることにより、その成果は登記所にも送られ、登記簿の記載が修正され、地図が更新されることになります。また、固定資産税算出の際の基礎情報となるなど、市町村における様々な行政事務の基礎資料として活用されます。

なお、地籍調査は、国土調査法に基づく「国土調査」の1つとして実施されています。

※土地の所有権等を公示するために、人為的に分けた区画のこと。土地は「筆」（ひつ）という単位でカウントされます。登記所では、一筆ごとに登記がなされ、土地取引等の単位となっています。

 地籍調査はだれが実施するの？

地籍調査は、自治事務として市町村等の地方公共団体が中心となって実施されています。市町村が実施する場合、その調査に必要な経費の2分の1は国が補助しており、また残りの経費の2分の1（全体の4分の1）は都道府県が補助しています。さらに、市町村や都道府県が負担する経費については、80％が特別交付税措置の対象となっていることから、実質的には市町村は5％の負担で地籍調査事業を実施することが可能です。

このように、事業に要する経費は市町村、都道府県、国が負担しており、地元住民の方に個別に負担を求めることはありません。

 地籍調査をしないとこんな困ったことに

地籍調査が行われた地域では、境界や面積など、土地の表示に関する登記の情報が正確なものに改められます。また、その情報を基に、土地の境界を現地に復元することが可能となります。この結果、土地境界をめぐる紛争を未然に防止できるばかりではなく、これに伴って土地取引の円滑化や土地資産の保全を図ることができます。逆に、地籍調査が行われていない場合には、以下のようなトラブルが発生することがあります。

1.土地の境界が不明確であるため、土地取引等を行う際にリスクを抱えます

地籍調査を実施していない地域では、土地の境界が不明確であるため、土地を取引したり担保権を設定したりする際に、境界の調査に多大な時間と費用を要します。また、その際必要となる経費は、土地所有者が自己負担する必要があります。さらに境界が明確にならない場合には、取引等を行うことさえできない場合もありえます。

普通の個人の場合、生涯に土地取引等を行う回数は限られており、また、このような「土地の境界が不明確であることによるリスク」が十分認識されていないこと等の理由から、多くの場合、土地の境界が不明確であることによるリスクは潜在的なものにとどまっています。しかしながら、これらの問題が顕在化した場合には、土地をめぐるトラブルに巻き込まれ、円滑な土地取引の支障となるなど、大きな問題を抱えることになります。

2.都市再生への支障となります

土地区画整理事業や市街地再開発事業のような面的な開発事業、道路・街路整備、マンション建設などの民間開発事業など、様々な形でまちづくりを進めていく上で、土地の境界確認の作業が必要となります。しかし、地籍調査を実施していない場合には、特に都市部においては関係者が多数となることもあって、土地の境界確認完了までの期間が長期化する場合があります。また、土地の境界確認に要する多額の費用等を、事業を実施する者自身が負担せざるを得ないことから、土地利用やまちづくりを阻害する要因となります。

3.災害復旧の遅れの要因にもなります

災害が発生した場合、道路の復旧、上下水道等ライフライン施設の復旧、住宅の再建等が急務となりますが、地籍調査を実施していない地域では、災害復旧にあたり、まず土地の境界の確認から始める必要があります。災害によって土地の境界を示す杭が無くなったり、移動してしまった場合には、立会い等により土地所有者等の確認を得るなど、災害復旧に着手する前に多くの時間と手間が必要となることから、被災地の復旧・復興が遅れる要因にもなります。

4.公共用地の適正管理への支障となります

市町村等では、道路や各種公共施設等、自ら所有・管理する公共用地について適正に管理する必要があり、隣地の所有者等から求められれば境界の確認事務も行っています。しかし、地籍調査を実施していない地域では、境界が不明確であるために、管理すべき範囲を正確に把握できないとか、境界確認申請の件数が多くその事務処理が煩雑である等の問題が行政側に発生します。また、住民側にも境界確認申請の資料作成のためにコストがかかる等の問題が生じます。

このような問題は、地方分権一括法により法定外公共物（※）が市町村に譲与されたこともあり、市町村等にとって、より深刻な課題となっています。

（法定外公共物とは、道路法、河川法等の適用又は準用を受けない公共物をいい、代表的なものとして「里道」「水路」があります。）

5.課税の公平性の課題が生じます

土地の所有者に対して課税されている固定資産税は、原則として登記簿に記載されている地積（面積）に基づいて課税されています。そのため、地籍調査を実施していない地域では、必ずしも正確ではない情報に基づき課税されている場合もあり、課税の公平性の確保が課題となっています。

6.適切な森林管理等への支障となります

森林は、地球環境の保全、土砂災害の防止、水源のかん養などの多面的機能を有していますが、地籍調査を実施していない山村部では、境界が不明確であることも要因となって、必要な間伐等が行われない森林も一部には見られる状況となっています。